第219章资本游魂
“在我看来他们商业模式中最重要的环节是企业自身‘商誉价值’。”
不过片刻交谈谢景行重新掌握主动权，气定神闲给出答案。
俞念抿了抿丰满红唇补充道：“商誉价值和他们过去几十年的成功经验相辅相成，你必须清楚认知到他们的专业性。”
“我很清楚，同时我对我个人的专业性具备清醒认知，此时此刻这个世界上没有人比我更擅长资本运作！”
谢景行张狂到极点，但这是他仅有的优势，想取得竞争胜利不得不把优势利用到极致。
金融杠杆谁都会玩，关键在于撬动杠杆一时爽，事后还债火葬场。
许老板那种房地产土鳖走火入魔用头硬抗百倍杠杆，结果就是进去唱铁窗泪。
普洛斯作为专业资本玩家肯定不能效仿，他们在国内利用现有金融体系下的‘reits’信托基金自有一套成熟运作模式。
先自掏腰包出钱建物流园区，建完转给旗下物业管理部门。接着从私募市场发起股权基金引入外部资金，将物流园区和物业管理营收资产打包收购；最后由私募股权基金发行reits产品。
国内本土一众同行无法模仿这套玩法的难点在于中间环节——私募股权基金。
普洛斯拥有强大的物流园区开发团队，第三方企业客户认可这块招牌，他们能做到边建园区边招租，堪比住宅房地产预售制。
等到园区建设完成招租也完成六七层，资本市场看到回报前景，启动前端私募股权基金对其进行收购自然轻而易举。
完成这一环节，普洛斯收回前期投入的大笔现金流继续发开物流园区。
私募股权基金则持有园区、物业管理资产运作一段时间，当营收回报率成熟各项指标符合国内严苛的‘reits’基金标准。
把资产长期经营收益权以发行‘reits’产品的方式卖到二级市场偿还杠杆债务，套取大笔现金转过头继续收购普洛斯建设的物流园区。
简而言之，普洛斯通过两层资本运作，提前兑现了常规经营十年乃至二十年才能回收成本、盈利，把资金占用成本压力与风险转嫁给私募股权基金和‘reits’产品的投资人。
通常一个项目从拿地开发园区到发行‘reits’产品投资人开开心心躺着等收租，整套流程周期压缩至两年左右。
他们有亚马逊、唯品会、大润发众多高粘性大客户，仓库租约一签就是十来年长期合同。
私募股权基金对“普洛斯出品必属精品”的商誉价值买账，愿意从中承担绝大部分风险，国内同行们却不行。
要么仓储网络偏居一隅无法布局全国客户只租短期，要么没有开发管理经验一个园区建三五年搞不定。
用脚投票都知道投谁，越是如此整個市场越是深陷马太效应无法自拔，普洛斯良性循环撬动杠杆狂飙突进赢家通吃，同行们吭哧吭哧跟在后面追永远无法得到资本市场认可撬动金融杠杆。
所以谢景行认为普洛斯最大优势是商誉价值，他们愣是把重资产行业玩出了轻资产运营的既视感，最变态的是私募股权基金由其内部发起引入外部投资者。
最终发行‘reits’产品，物流园区资产实际上还掌控在他们手中。
俞念之所以说成功经验与商誉价值相辅相成便是如此，资产总得需要人打理，不交给普洛斯给谁，人家的的确确能帮各环节投资人利益最大化。
“我可以模仿他们的模式，只需要在中间环节做出改变，发挥我的个人优势。”
咖啡散去热气变凉，谢景行咽下些许微苦，阐述他解决后端杠杆偿还的方案。
俞念插着手思考全套商业模式问：“私募股权基金”
“没错，他们的逻辑是利用优质商誉及成熟开发经验，吸纳大量外部资本入局转嫁成本。”
谢景行摁压眉心：“而我个人或者说云河物流自行承担这部分压力，绕开私募股权环节，直接进入后端‘reits’产品发行阶段。”
“云河物流一个项目周期要几年”俞念挑重点问。
“没具体估算过，现有‘reits’产品监管标准不变，大概5—8年左右。”
谢景行略作停顿：“要是能推动金融监管尽早放宽‘reits’市场准入标准，五年时间可以期待。”
“一个项目五年成本占用期，你有多少钱来兜底”俞念丧气的抓了抓头发。
谢景行的意图非常简单，把他去年利用50倍杠杆开发的云南春城仓储中心项目当做样板，完全凭借自有资金兜底长达五年的成本周期。
直到物流仓储中心盈利达标，进入发行‘reits’环节回笼资金偿还杠杆债务。
以资金量弥补和普洛斯之间的差距，假如后者以2亿资金2年周期的成本发开项目，那他就以10亿资金5年周期的成本同时开发两个项目。
——简称，力大砖飞暴力破局。
抛开现金流不谈，如此刚健朴实的狂野路子还真具备可行性，问题是抛不开！
“这是一个好问题，我从两个方面回答你。”
谢景行点头夸赞，慢悠悠解释道：“第一，最大化释放杠杆，50倍还不够。国内地产上涨趋势明显，百倍杠杆三五年时间内不会出问题。”
“第二，我也有我的个人商誉，从去年六月份至今一年整，我通过金融投资至少赚到40亿美元净利润。”
他认真问道：“毋庸置疑的强大造血能力对吗”
“坦诚说，如果后续五年你能持续保持这种质量的造血能力且地产市场不崩盘，我认为云河物流进军物流地产行业可行。”
俞念做了个下压手势示意，遗憾的继续说：“我个人相信你的能力和市场判断，但我们都知道风险投资无法摆脱主观判断，你要说服其他投资人。”
“柳青帮我约了中投、中交的领导，我需要你帮我约你们集团领导，最好算上华润和中信。”谢景行早有准备把计划全盘脱出。
中投和中信是部级央企，能够提供直接资金支持与前端金融杠杆资源；招商局集团有港口物流，华润是地产仓储物流；中交地方资源深厚对应园区开发建设。
这些企业互相之间关系说不上和谐，因此尽可能备份增加选择性，有枣没枣打一杆子，最终能拿下几个事在人为。
俞念略作思索：“以云河物流启动新型生鲜零售超市项目为主。”
“没问题，其实物流地产业务在我看来，更像是云河必要引入国资股东后的某种尝试，并不是我追求大而全。”